Il patrimonio disponibile per scelte di investimento è  formato dalle attività finanziarie più il patrimonio immobiliare escluso quello utilizzato direttamente. Ci sono diversi studi accademici che indicano in circa 20%-30% l’allocazione ideale per il real estate. Poi, quando si parla di investimento immobiliare lo si dovrebbe dividere in investimento diretto, cioè l’investimento che si fa comprando direttamente la proprietà degli immobili, e investimento indiretto, che sono le azioni di società immobiliari o le quote di fondi immobiliari.

Il vantaggio dell’investimento diretto è di avere il controllo dell’immobile: si può scegliere, vedere, gestire e vendere quando lo più lo si ritiene opportuno. Nell’investimento indiretto questo non accade perché acquistando un titolo di una società che investe in immobili o di un fondo immobiliare c’è un gestore che svolge per conto dell’investitore le attività precedenti. Ma l’investimento diretto ha anche numerosi svantaggi. Il primo deriva dalla dimensione dell’investimento, che non essendo frazionabile come un titolo o una quota di un fondo, ha un taglio minimo nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro. Il secondo problema, che deriva dal taglio minimo elevato, sono le ridotte possibilità di diversificazione in quanto il numero di asset che si possono inserire in portafoglio è limitato, anche con un portafoglio di ampie dimensioni. Il terzo problema dell’investimento diretto è la gestione. Un investimento diretto oltre alla valutazione richiede un particolare processo di acquisto, nel senso che non ci si deve solo limitare alla scelta dell’immobile giusto, ma bisogna anche assicurarsi di eseguire tutte le opportune verifiche e una trattativa diretta. Verifiche legali sull’effettivo proprietario, se ci sono ipoteche sull’immobile, se il trasferimento di proprietà è sempre avvenuto in modo corretto. Si deve inoltre verificare che “l’immobile funzioni”, cioè che tutti gli impianti siano in ordine e che non ci siano da sostenere interventi di manutenzione straordinaria non previsti. Se si acquista un immobile a reddito, dal quale cioè si vuole ricavare una locazione, si dovrà verificare che il contratto sia in linea con il mercato, che il conduttore sia in grado di pagare il canone richiesto e, per esempio nel caso di alberghi o di attività commerciali, che il canone sia sostenibile in funzione della redditività dell’attività svolta nell’immobile.
E poi ci sono problemi di gestione. Affinché l’immobile produca un flusso di cassa, cioè un canone, deve essere gestito in maniera attiva: ci si deve preoccupare di trovare un conduttore, della manutenzione dell’immobile, di gestire correttamente tutti gli adempimenti di tipo normativo e fiscale. Poi c’è la manutenzione straordinaria e l’attività di valorizzazione, cioè l’asset management immobiliare, perché l’immobile dopo un certo numero di anni esaurisce il proprio ciclo di vita e necessita di essere riqualificato in modo da poter trovare un nuovo conduttore interessato all’utilizzo e quindi essere in grado di generare un canone.

 ESEMPIO DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DIRETTO

 TIPOLOGIA IMMOBILE: RESIDENZIALE Provincia Milano
 TIPO LOCAZIONE: Affitto libero mercato

 PATRIMONIO DEDICATO : Euro 200.000,00

 RENDITA MENSILE : Euro 800
 SPESE annue: Euro 600

 Rendita annuale= 4.5% lordo*.

* Il tasso è stimato considerando il valore immobile stabile per i prossimi 15 anni,  adeguata gestione diretta e continuità di allocazione.